Договор аренды(найма)
ruenuk
Украина, г.Киев,
  • Регистрация
Взаимоотношения, возникающие между сторонами по договору аренды (далее – договор), регламентируются статьями 759–826 ГКУ и статьями 283–292 ХКУ. По договору наймодатель (арендодатель) передает или обязуется передать нанимателю (арендатору) имущество в пользование за плату на определенный срок. Договор заключается в письменной форме. К существенным условиям договора относятся: объект аренды; срок, на который заключается договор; арендная плата (с учетом ее индексации); порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.
Предметом договора является:
• вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (т. е. не потребляемая вещь);
• имущественные права.
Предметом договора могут выступать государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения. При этом передача в аренду структурного подразделения предприятия не должна нарушать производственно-хозяйственную целостность самого предприятия. Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут выступать предметом договора. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» не могут быть объектами аренды:
• целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), которые осуществляют деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров;
• целостные имущественные комплексы казенных предприятий;
• целостные имущественные комплексы структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) казенных предприятий, которые осуществляют деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров;
• объекты государственной собственности, имеющие общегосударственное значение и не подлежащие приватизации, и пр.
Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора. За пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается договором. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или в натуральной форме. При этом договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Так, согласно ст. 23 Закона «Об аренде земли»:
• арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается с согласия сторон;
• арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.
Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. При этом арендатор освобождается от арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло быть им использовано в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Договор заключается на срок, установленный в таком договоре. Если срок аренды не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок. Арендодатель должен передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором. При этом необходимо учитывать следующее:
• имущество должно быть передано в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению этого имущества;
• арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках имущества, которые ему известны и которые могут быть опасны для жизни, здоровья и т. п.;
• арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить исправность (состояние) имущества. Если это не будет сделано, то считается, что имущество передано в надлежащем состоянии.
Прием-передача имущества (вещи) в аренду осуществляется по акту. Передача вещи (имущества) в аренду не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности, права залога. При заключении договора арендодатель обязан уведомить арендатора о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в аренду. Если такое уведомление не было сделано, то арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан использовать арендованную вещь в соответствии с ее назначением и условиями договора. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в аренду, только с согласия арендодателя.
Если иное не установлено договором или законом, то ремонт вещи, переданной в аренду, производится:
• арендатором за свой счет (текущий ремонт);
• арендодателем за свой счет (капитальный ремонт).
Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором. Если такой срок не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть осуществлен в разумный срок.
Если арендодатель не произвел капитальный ремонт вещи и это препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право:
• отремонтировать вещь, засчитав стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или потребовать возмещения стоимости ремонта;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор имеет право улучшить вещь, являющуюся предметом договора, только с согласия арендодателя. При этом:
• если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, арендатор имеет право на их изъятие;
• арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью (если улучшения переходят к арендодателю);
• если в результате улучшения арендованной вещи создана новая вещь, арендатор становится ее совладельцем (его доля в праве собственности соответствует стоимости понесенных им расходов, если иное не установлено договором или законом).
Если арендатор без согласия арендодателя произвел улучшения полученной в аренду вещи, которые нельзя отделить без вреда для нее, он не имеет права на возмещение их стоимости (понесенных расходов). Арендатор обязан устранить ухудшения арендованной вещи, произошедшие по его вине (за исключением случаев, если ухудшение произошло вследствие нормального износа вещи или упущений арендодателя). Если это сделать невозможно, то арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков.
Договор прекращается в случае:
• истечения срока, на который он был заключен;
• выкупа (приватизации) объекта аренды;
• ликвидации одной из сторон по договору;
• уничтожения объекта аренды и пр.
Арендодатель имеет право отказаться от договора и потребовать возврата вещи, если арендатор не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора.
Арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если арендатор:
• пользуется вещью не по назначению или вопреки условиям договора;
• без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;
• своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
• не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность по осуществлению капитального ремонта была на него возложена.
Арендатор вправе потребовать расторжения договора, если арендодатель:
• передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;
• не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.
При прекращении договора арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю вещь в состоянии, в котором она была получена (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не исполняет обязанности по возврату вещи, арендодатель имеет право потребовать от него уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.
Особенности договора
Особенности аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться ГКУ и другими законами. Так, например, ГКУ предусмотрены особенности при заключении договоров аренды в отношении:
• земельного участка (§3 гл. 58 ГКУ);
• здания или другого капитального сооружения (§ 4 гл. 58 ГКУ);
• транспортного средства (§ 5 гл. 58 ГКУ) и пр.
Кроме того, в §2 и §6 гл.58 ГКУ изложены специальные требования, которые распространяются, соответственно, на договоры проката и лизинга.
 
Бухгалтерский учет
Объект операционной аренды отражается арендатором на забалансовом счете бухгалтерского учета по стоимости, указанной в договоре (п. 8 П(С)БУ 14). Для учета арендованного имущества предназначен счет 01 «Арендованные необоротные активы». При поступлении арендованного имущества остаток на этом счете увеличивается, при возврате арендодателю – уменьшается.
Переданный объект операционной (оперативной) аренды продолжает числиться на балансе арендодателя и на него продолжает начисляться амортизация.
Арендная плата в учете арендатора признается расходами (учитываются на соответствующем счете в зависимости от того, где объект аренды используется, – например, 91 «Общепроизводственные расходы», 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт» и пр.), а в учете арендодателя – доходами (учитываются на субсчете 713 «Доход от операционной аренды активов»).
 
Налоговый учет
Оперативный лизинг (аренда) – это хозяйственная операция физического или юридического лица, предполагающая в соответствии с договором оперативного лизинга (аренды) передачу арендатору имущества, подпадающего под определение основных фондов, приобретенного или изготовленного арендодателем на условиях иных, нежели финансовый лизинг (пп. «а» пп. 14.1.97 НКУ).
Передача (получение) объекта оперативной аренды от арендодателя арендатору не влечет за собой никаких последствий в налоговом учете обеих сторон по договору (п. 153.7 и пп. 196.1.2 НКУ).
В соответствии с п. 135.1 и п. 188.1 НКУу арендодателя возникает доход на сумму арендной платы (без НДС) и налоговые обязательства по НДС. Арендодатель также продолжает начислять амортизацию на переданные в аренду основные средства и относит ее в состав прочих операционных расходов (абз. «б» пп. 138.10.4 НКУ). 
Доход признается в периоде начисления арендной платы (п. 153.7 НКУ). Датой увеличения налоговых обязательств по НДС является дата, приходящаяся на налоговый период, в течение которого происходит одно из событий, произошедшее ранее: дата поступления арендной платы или дата подписания акта оказанных услуг (п. 187.1 НКУ).
У арендатора расходы на сумму арендной платы относятся на расходы в периоде ее начисления (п. 153.7 НКУ).
Также по общему правилу у арендатора возникает налоговый кредит по НДС (п. 198.1 НКУ). Датой возникновения права на налоговый кредит является дата осуществления первого из событий: или дата списания средств на оплату услуг, или дата оказания услуг, подтвержденная налоговой накладной (п. 198.2 НКУ).
Пример отражения в учете операций по договору найма (аренды)
Предприятие Альфа (арендодатель) передало предприятию Бета (арендатор) в аренду помещение стоимостью 90 тыс. грн. Арендная плата по договору составляет 1200 грн. в месяц, в том числе НДС – 200 грн. Оба предприятия являются плательщиками налога на прибыль и НДС.

№ п/п
Содержание операции
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
Дт
Кт
Сумма
Доходы
Расходы
Учет у предприятия Альфа (арендодатель)
1
Получена на текущий счет арендная плата
311
681
1200,00
2
Начислены налоговые обязательства по НДС
643
641
200,00
3
Отражен доход от сдачи помещения в аренду
685
713
1200,00
1000,00
4
Отражены расчеты по налоговым обязательствам по НДС
713
643
200,00
5
Начислен износ на объект оперативной аренды
91
13
100,00
100,00
6
Произведен зачет задолженностей
681
685
1200,00
Учет у предприятия Бета (арендатор)
1
Получено помещение в аренду
01
90000,00
2
Перечислена арендная плата
371
311
1200,00
3
Начислен налоговый кредит по НДС
641
644
200,00
4
Начислена арендная плата
92
377
1000,00
1000,00
5
Отражены расчеты по налоговому кредиту по НДС
644
377
200,00
6
Произведен зачет задолженностей
377
371
1200,00

Добавить комментарий

Убедительная просьба, коллеги! Вопросы консультационного характера задавайте, пожалуйста, на форуме. Вопросы заданные на форуме проще отслеживать для ответа.


Защитный код
Обновить

консультации

Уставный фонд

НДС

Финансовая отчетность

Кассовые операции

Травмы на производстве

Командировки

Бухучет договорных обязательств

Автомобиль на предприятии

Заработная плата

Земля и недвижимость

Кадровые вопросы

Бухучет праздничных мероприятий

Внешнеэкономическая деятельность

Интернет-магазин

Ломбардные услуги

Финансовая помощь

Лизинговые операции

Сельское хозяйство

Частный предприниматель

Специфические вопросы

Основные разделы

Информация для гостей сайта

Уважаемые гости и пользователи нашего сайта!
Все публикации размещенные на сайте носят информационно-справочный характер и не являются официальными. Буду очень благодарна, если свои отзывы, замечания и пожелания, а также информацию о замеченых ошибках и неточностях Вы укажете в комментариях. Возможность оставить свой комментарий имеется в конце каждого опубликованного материала.
Задавать вопросы и обсуждать интересующие Вас темы предлагаю на форуме - они будут доступны широкому кругу читателей.
Всегда буду рада прийти Вам на помощь! 

S5 Box

Login

Регистрация