Нотариальное удостоверение договоров и госрегистрация вещных прав
  • Регистрация
ruenuk

Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным договорным условиям (ст. 638 ГКУ [3], ч. 2 ст. 180 ХКУ [2]). При этом ГКУ [3] выделяет следующие формы договоров:

1) устная;

2) письменная простая;

3) письменная нотариальная.

По общему правилу договор можно заключать в любой форме, если требования к его форме не установлены законом (ч. 1 ст. 639 ГКУ [3]). По сути это означает, что запрещено применять более простую форму договора в сравнении с предусмотренной законом.

Например, нельзя заключить договор в простой письменной форме, если закон требует, чтобы он был удостоверен нотариально. а вот «усложнять» ситуацию не воспрещается.

Так, нотариальное удостоверение договора по инициативе его сторон (если по закону достаточно простой письменной формы) вполне возможно.

Отдельного внимания заслуживают сделки с недвижимым имуществом. Напомним, что к недвижимости относят: земельные участки, имущественные комплексы, здания, сооружения (их отдельные части), жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и т. п.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость и их обременения подлежат государственной регистрации (ст. 182 ГКУ [3]).

С 02.11.2016 г. нотариусы и другие субъекты госрегистрации прав осуществляют госрегистрацию прав на недвижимость независимо от местонахождения имущества, но в пределах области, городов Киева и Севастополя.

Обобщим сведения о форме наиболее распространенных видах договоров в таблице.

Формы договоров

№ п/п

Вид договора

Письменная форма

Нотариальное удостоверение

Госрегистрация прав на недвижимость

Каким документом предусмотрено

1

Предварительный договор, если форма основного договора не установлена и стороны не договорились о нотариальном удостоверении

+

-

-

Ч. 1 ст. 635 ГКУ [3]

2

Договор купли-продажи и мены:

— земельного участка

+

+

+

Ст. 657 и 716 ГКУ [3], ст. 128 ЗКУ [8], ч. 1 ст. 4, ст. 5 Закона № 1952 [40]

— единого имущественного комплекса

— жилого дома (квартиры)

— другого недвижимого имущества (кроме имущества, находящегося в налоговом залоге)

3

Договор дарения имущественного права и договор дарения с обязанностью передать дар в будущем (кроме объектов, указанных в п. 5 этой таблицы)

+

-

-

Ч. 3 ст. 719 ГКУ [3]

4

Договор дарения движимых вещей, имеющих особую ценность

+

-

-

Ч. 4 ст. 719 ГКУ [3]

5

Договор дарения:

— недвижимого имущества

+

+

+

Ст. 719 ГКУ [3], п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 [40]

— валютных ценностей на сумму, превышающую 50-кратный размер не облагаемого налогом минимума доходов граждан

+

+

-

6

Договор ренты

+

+

-

Ст. 732 ГКУ [3]

7

Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты

+

+

+

8

Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части):

— на срок менее 3 лет

+

-

-

Ст. 793 и 794 ГКУ [3]

— на срок 3 года и более

+

+

+

Заметим, что в случае продления действия договора таким образом, что его общий срок превышает 3 года, нотариальное удостоверение все равно не требуется. Исключением из данного правила является ситуация, когда срок, на который продлевается действие такого договора, составляет или превышает 3 года — в таком случае без обращения к нотариусу не обойтись, при этом удостоверять следует дополнение к договору или его новую редакцию (п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12).

9

Договор управления имуществом (кроме недвижимого)

+

-

-

Ст. 1031 ГКУ [3]

10

Договор управления недвижимым имуществом

+

+

+

Ст. 1031 ГКУ [3], п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 [40]

Необходимость госрегистрации соответствующих прав в данном случае не прописана в ГКУ [3] и Законе № 1952 [40]. В то же время мы считаем, что в данном случае она обязательна — обусловлено это тем, что п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 [40] называет неисчерпывающий перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих госрегистрации.

11

Договор найма транспортного средства, сторонами которого являются субъекты предпринимательства

+

-

-

Ч. 1 ст. 799 ГКУ [3]

12

Договор найма транспортного средства с участием физического лица

+

+

-

Ч. 2 ст. 799 ГКУ [3]

Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, если физлицо выступает в таком договоре в качестве предпринимателя.

13

Договор ссуды между юридическими лицами, а также между юридическим и физическим лицом (кроме договоров, указанных в пп. 14 и 15 этой таблицы)

+

-

-

Ч. 2 ст. 828 ГКУ [3]

14

Договор ссуды зданий, других капитальных сооружений (их отдельной части) сроком на 3 года и более

+

+ +

Ч. 3 ст. 828 ГКУ [3]

15

Договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств), в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо

+

+

-

Ч. 4 ст. 828 ГКУ [3]

16

Договор бытового подряда

+

-

-

Ч. 1 ст. 866 ГКУ [3]

17

Договор перевозки груза

+

-

-

Ч. 2 ст. 909 ГКУ [3]

18

Договор транспортного экспедирования

+

-

-

Ч. 1 ст. 930 ГКУ [3]

19

Договор хранения, заключенный между юридическими лицами, между юридическим и физическим лицом, а также договор хранения, по которому хранитель обязуется принять вещь на хранение в будущем независимо от стоимости вещи

+1

-

-

Ч. 1 ст. 937 ГКУ [3]

20

Договор складского хранения

+

-

-

Ч. 3 ст. 957 ГКУ [3]

21

Договор страхования

+

-

-

Ч. 1 ст. 981 ГКУ [3]

22

Договор займа на сумму не менее 10 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан или договор займа, в котором заимодателем является юридическое лицо

+

-

-

Ч. 1 ст. 1047 ГКУ [3]

23

Кредитный договор

+

-

-

Ч. 1 ст. 1055 ГКУ [3]

24

Договор банковского вклада

+

-

-

Ч. 1 ст. 1059 ГКУ [3]

25

Договор о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности

+

-

-

Ч. 2 ст. 1107 ГКУ [3]

26

Договор коммерческой концессии

+

-

-

Ч. 1 ст. 1118 ГКУ [3]

27

Договор о совместной деятельности

+

-

-

Ч. 1 ст. 1131 ГКУ [3]

28

Договор залога (кроме залога недвижимости, космических объектов и транспортных средств)

+

-

-

Ст. 13 Закона о залоге [41]

29

Договор залога недвижимости

+

+

+

Ст. 577 ГКУ [3], ст. 13 Закона о залоге [41]

30

Договор залога, если предметом залога являются космические объекты, транспортные средства

+

+

+

Ст. 13 Закона о залоге [41]

31

Договор аренды (субаренды) земельного участка

+

+/-2

+

Ст. 8 и 14 Закона об аренде земли [12], п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 [40]

32

Договор о переходе права собственности на земельный участок

+

+

+

Ст. 132 ЗКУ [8], п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 [40]

33

Договор субаренды

+

+/-3

+/-4

Ч. 3 ст. 774 ГКУ [3]

34

Договор о создании акционерного общества, в котором принимают участие граждане

+

+

-

Ч. 3 ст. 9 Закона об АО [20], ч. 2 ст. 153 ГКУ [3]

В отличие от ч. 2 ст. 153 ГКУ [3], в ч. 3 ст. 9 Закона об АО [20] говорится о нотариальном удостоверении не договора, а подписей. В то же время это не совсем корректно, поскольку согласно ст. 78 Закона о нотариате [42] подписи удостоверяются лишь на документах, которые не имеют характера соглашений.

35

Договор о замене кредитора или должника в обязательстве

+

+/-5

-

Ст. 513, 521 ГКУ [3]

36

Договор государственной закупки

+

+/-6

-

Ч. 1 ст. 209 ГКУ [3]

1 Прием вещи на хранение может подтверждаться выдачей поклажедателю номерного жетона, другого знака, который удостоверяет прием вещи на хранение, если это установлено законом, другими актами гражданского законодательства или является обычным для этого вида хранения.

2 Статьей 14 Закона об аренде земли [12] установлено, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. По соглашению сторон договор субаренды земельного участка удостоверяется нотариально (ст. 8 Закона об аренде земли [12]).

3 Договор субаренды подлежит нотариальному удостоверению, если договор аренды был нотариально удостоверен.

4 По договорам, связанным с недвижимостью, права на недвижимость подлежат госрегистрации.

5 Подлежит нотариальному удостоверению, если первоначальный договор был нотариально удостоверен.

6 Договор госзакупки подлежит обязательному нотариальному удостоверению по требованию заказчика (ч. 1 ст. 209 ГКУ [3]).

Договоры подлежат нотариальному удостоверению лишь в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 209 ГКУ [3]). В то же время по требованию физического или юридического лица любой договор может быть нотариально удостоверен. Договор, подлежащий нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения (ч. 3 ст. 640 ГКУ [3]). Условию о нотариальном удостоверении следует уделять должное внимание, поскольку его нарушение делает договор ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГКУ [3]), что, кроме прочего, может породить неприятные налоговые последствия для его сторон. С 01.01.2013 г. была отменена госрегистрация договоров. Теперь может требоваться госрегистрация вещных прав (прав собственности, пользования, владения и прочих прав, названных в ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 [40]), и их обременений на недвижимость (в частности, земельные участки, здания, сооружения, помещения и т. п.). Ее правовое значение заключается в том, что соответствующее право считается возникшим лишь в момент его госрегистрации. В этой связи отметим, что отсутствие последней не приводит к недействительности/ничтожности соответствующего договора — в таком случае следует говорить о том, что соответствующее право не возникло.

Соглашение об изменении или расторжении договора, подлежащего нотариальному удостоверению, совершается в той же форме, что и основной договор (ст. 654 ГКУ [3]).

Справочник бухгалтера

Справочная информация

Основные цифры для работы

Налоги, сборы, взносы

Расчеты с работниками

Договорные отношения

Делопроизводство

Перечень использованных документов

Информация для гостей сайта

Уважаемые гости и пользователи нашего сайта!
Все публикации размещенные на сайте носят информационно-справочный характер и не являются официальными. Буду очень благодарна, если свои отзывы, замечания и пожелания, а также информацию о замеченых ошибках и неточностях Вы укажете в комментариях. Возможность оставить свой комментарий имеется в конце каждого опубликованного материала.
Задавать вопросы и обсуждать интересующие Вас темы предлагаю на форуме - они будут доступны широкому кругу читателей.
Всегда буду рада прийти Вам на помощь!